賃貸管理を始めて２０年程です
色々有りますわ
都度対応して 大きな問題にはなって無いんですけど
今年になって 強制執行が２件も有りました
２件とも それなりの家賃の 分譲貸し
ワタシの経験では 家賃高めの部屋は トラブルが少ないんですけど
今回はちゃいました
１件は ２０２１年３月から入居で
２０２２年２月頃から 家賃入金がルーズになり始めて
督促をしたら 振り込んで来る って状態で
２０２３年４月以降は 家賃の入金は無く 電話にも出なくなりました
１年ほどで支払いが怪しくなって
２年で支払い不能になりました
もう１件は ２０２２年４月から入居で
２０２２年９月以降は 入金無し 電話にも出ない と言う状態です
こちらは６ヶ月ですが 契約時に４月の日割と５月分は払ってもらってるから
実質４ヶ月です
２件とも 入居時に賃貸保証会社の保証を受けて入居してもらってますから
家賃滞納分は 保証会社が払ってくれます
保証会社は 家主（管理会社）に払った家賃を 借主（入居者）から回収します
回収のプロですから ほとんどはチャンと回収出来るのでしょうが
中には 回収不能になる事も有りようです
そして 未収が３ヶ月分溜まると
○月○日までに払いなさい さもなくば契約解除
↓
契約が解除になったから物件を明け渡しなさい 明渡訴訟
この訴訟は 勝ちます
なぜなら 家賃未払いは事実ですから 借主は法廷には現れません
欠席裁判で勝訴
↓
明渡訴訟で勝ったら 強制執行の手続きに入ります
執行官が賃貸借物件に行って
「○月○日までに明け渡しなさい さもなくば強制執行します」と催告
↓
その○月○日が来たら
執行官 裁判所から依頼を受けた運送会社（引越屋さんみたいなもの）と物件の鍵を持ってる管理会社（今回はワタシ）が物件へ行って荷物を全部出します
これが強制執行
ここまで行くととは ほぼ有りません
９０室ほど管理してますが ワタシは初めてです
それが 立て続けに２件も有りました
１件目は １月１５日
催告のために 執行官とマンションの部屋へ行きまして
インターホンを鳴らしても応答無し
鍵を開けて入ろうと・・
鍵開いてますねん
室内はもぬけの殻
強制執行の前に 引越したみたいです
少しゴミが残ってたものの 執行官の判断で空き家と認定
明渡が完了しました
この賃借人は 家賃を払ってないことを申し訳無いと思ったのか
完璧では無いものの “掃除” をして出て行きました
玄関の鍵が開いてたのは 鍵を返却するために部屋に残して行ったからでした
家賃滞納 → 督促 の繰り返しで
手間の掛かる賃借人でしたが
部屋を綺麗にして出て行った事で
「ああ～ 悪い人や無かったんやなあ～」ってちょっと救われました
で２件目が ２１日（水）にありました
約束の時間に現地に行くと
執行官と運送屋さんが居て
運送屋さんは トラック２台をマンションに横付けしてスタンバってました
部屋に行って インターホンを鳴らしても応答無し
「では 解錠してください」って執行官から
一瞬 １月の１件目の事を思い出して 期待もしました
鍵は掛かってました
ワタシが鍵を開けて 執行官がドアをオープン
アカン 期待は裏切られました
強制執行 the夜逃げ って感じ
ゴミ 荷物散乱 イメージ通りの室内状況でした
必要なモノだけ持って出たんでしょう
小さい穴やキズはたくさん有りましたが
大きな損傷が無かったのは 不幸中の幸いです
ワタシは ワッチャ～と思いましたが
さすがプロ 運送屋さんは３０分ほどで荷物（ゴミ）を出してくれました
これで強制試行は完了です
もう一回 賃貸にする場合のリフォーム代は知れてますし
売るんやたらリフォームは要りません
ハウスクリーニングして現状で十分売に掛けられます
問題はこれですねん
去年 マンションの管理会社から連絡をもらって
「大変なことしますよ！」って
電気止められたんかなあ
玄関扉に穴開けて そこに電線を通して 共用部分の電気を盗んでたんです
（これは警察沙汰になりました）
その時に開けた穴がこれですねん
これ誰が弁償するねん？
玄関扉は 共用部分です
扉ごと取り替えるとなると 何十万円も掛かります
普通に考えたら 夜逃げした元賃借人が払うべきでしょう
でもね
夜逃げしてどこ行ったか分からんのですよ
管理会社の担当さんには
「２１日が強制執行やから その日過ぎたら捕まえられへんよ それまでに捕まえてね」
って連絡してたんですけど
よ～捕まえんかったようです
元賃借人から回収出来へんから所有者へ
って こんなアホな話にならんように
管理組合 管理会社と話し合いせなあきません
これも ワタシの仕事です
ちょっと骨折れるなあ～
